В России вступили в силу новые правила долевого строительства

В России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан.

Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках (их более ста).

Что изменилось?

Официально долевое строительство существует с 2004 года, когда Владимир Путин подписал главный регулирующий эту сферу законопроект - 214 ФЗ.

И хотя в него неоднократно вносились изменения, главную проблему этой отрасли — рост числа "обманутых дольщиков" — он так и не решил.

Поэтому в 2017-м президент поручил разработать механизм, который должен "переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство".

Так, в России с первого июля строить жилье можно только через механизм эскроу-счетов.

Схема подразумевает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.

Свободные от эскроу

Но для ряда проектов сделают исключения. В Постановлении правительства №480 названы критерии объектов, для которых сделают послабления.

Так, застройщики смогут работать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, если объект готов не менее чем на 30% и в нем продано по ДДУ не менее 10% площадей.

Готовность объекта может составлять и 15%, если строительство ведется:

— в рамках развития застроенной территории,

— в рамках комплексного освоения территории,

— по договорам с органами власти о передаче объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность,

— в рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья.

Кроме того, планка готовности дома в 6% будет у тех девелоперов, которые находятся в списке системообразующих организаций и у которых есть действующие разрешения на строительство не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в не менее чем четырех регионах.

Сейчас этим критериям соответствуют только ГК ПИК и "Группа ЛСР".

В столице Москомстройинвест выдал 122 заключения о соответствии критериям, позволяющих достраивать объекты по "старой" схеме — это более 8,2 миллиона квадратных метров для более чем 60 тысяч дольщиков.

В Подмосковье такие заключения получили 58 проектов (заявок было более 320).

Однако Минстрой не смог назвать общее число "освобожденных" от новой схемы.

В свою очередь, ранее глава ведомства Владимир Якушев заявил, что проекты строительства более пяти миллионов квадратных метров жилья могут не получить проектное финансирование, поскольку не соответствуют необходимым критериям. Они, по его словам, попадут в группу риска.

Жизнь после 1 июля

Перед вступлением в силу новых правил, представители банковского сообщества отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу. Застройщики жаловались на медленный темп рассмотрения их заявок.

По данным компании "Дом.РФ", сейчас в России строятся 123,5 миллионов квадратных метров жилья (около 14,5 тысяч домов). Из них 4,6 миллиона (428 домов) — с эскроу-счетами и проектным финансированием.

Новой схемой пользуется 221 застройщик, в основном, в Москве, Ставропольском, Пермском, Краснодарском краях, Башкирии, Самарской, Московской, Ростовской областях, Санкт-Петербурге и Татарстане.

По данным ЦБ, в семи банках открыли уже около 3,6 тысячи эскроу-счетов, а в кредитные организации поступило более 1,7 тысячи соответствующих заявок застройщиков.

Сбербанк, по данным на конец июня, открыл более трех тысяч таких счетов по 174 жилым комплексам на сумму более семи миллиардов рублей. Соглашения заключили со 197 застройщиками.

ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму в 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в банке сейчас превышают 4,5 миллиарда рублей.

Негативный эффект

Ранее глава Минстроя допустил, что изменения в законе могут оказать негативный эффект на ввод жилья, поскольку застройщики будут адаптировать к новым условиям. Однако в компаниях считают, что переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов и тем самым повысить цены для россиян. Впрочем, по мнению экспертов, этот рост будет незначительным.

Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию под контролем. Вице-премьер по вопросам строительства Виталий Мутко отмечал, что за процессом перехода на новые правила будут следить "в ручном режиме" и при необходимости законодательно корректировать.

В свою очередь, депутат Николай Николаев заявил, что вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.

Готовы учитывать все вопросы, и, при необходимости, оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы – это, прежде всего, защита прав граждан, - сказал он.